Любое строение со временем приходит в упадок. Бетонные конструкции покрываются трещинами, металл разрушается под воздействием коррозии, деревянные элементы подвергаются гниению, а фундаменты дают усадку. Именно поэтому профессиональное техническое обследование зданий — это не бюрократическая процедура и не статья лишних затрат, а полноценный инструмент управления рисками и безопасностью. В данной статье мы детально рассмотрим, что включает в себя эта процедура, в каких случаях она является обязательной, из каких этапов состоит и сколько стоит.
Что такое техническое обследование здания
Обследование зданий и сооружений — это особый вид инженерных изысканий, представляющий собой совокупность мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, отражающих работоспособность строительных конструкций, в том числе состояние грунтовых оснований.
Комплексное техническое обследование здания охватывает оценку грунтов основания, несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных систем — оборудования, трубопроводов, электросетей и прочего. Цель — установить фактическое состояние объекта и определить возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции либо необходимость ремонта, усиления или восстановления.
Говоря проще, это всестороннее «медицинское обследование» вашей недвижимости — только вместо врача работает инженер-эксперт.
Нормативная база: ГОСТ 31937-2024
ГОСТ 31937-2024 — актуальный нормативный документ в области контроля технического состояния зданий, сооружений и систем инженерно-технического обеспечения, а также проведения проектных работ по реконструкции, капитальному ремонту и демонтажу объектов. Данный стандарт пришёл на смену ГОСТ 31937-2011 на основании Приказа Росстандарта №433 от 10.04.2024.
Специалисты «Мос-Эксперт» тщательно проанализировали положения ГОСТ 31937-2024 и своевременно актуализировали программы обследования и технологические карты в соответствии с новыми требованиями.
При проведении независимой строительно-технической экспертизы эксперты опираются на Градостроительный и Гражданский кодексы РФ, актуальные редакции ГОСТов, а также нормативно-правовые акты, введённые в действие в 2020–2021 годах.
Когда обследование является обязательным
Согласно ГОСТ, существует шесть оснований для проведения технического обследования:
- истечение нормативного срока службы здания или сооружения;
- выявление дефектов в процессе эксплуатации промышленных или хозяйственных объектов;
- повреждение строения вследствие пожара, наводнения, взрыва или иных чрезвычайных ситуаций;
- инициатива собственника объекта;
- изменение условий и режима эксплуатации сооружения;
- предписание надзорных органов.
Помимо перечисленных случаев, обследование зданий и сооружений востребовано при:
- Подготовке к реконструкции или капремонту — для получения проектировщиком достоверных данных о фактическом состоянии конструкций;
- Купле-продаже объекта — для независимой объективной оценки технического состояния и рыночной стоимости недвижимости;
- Судебных разбирательствах — при расследовании нарушений в сфере строительства, спорах о праве собственности, установлении причин и размера ущерба;
- Признании здания аварийным — для разработки проекта ремонта или реконструкции, обоснования объёмов работ и получения финансирования на капитальный ремонт.
Виды обследования зданий и сооружений
1. Визуальное обследование
Начальный этап, в рамках которого специалист проводит осмотр конструктивных элементов здания, фиксирует видимые повреждения: трещины, деформации, следы коррозии, разрушения и иные дефекты. Если по итогам визуального осмотра установлено нормативное или работоспособное техническое состояние конструкций и характер дефектов позволяет установить их причины, детальное инструментальное обследование может не проводиться.
2. Детальное (инструментальное) обследование
Этот вид обследования включает: измерение геометрических параметров зданий, конструкций, узлов и элементов (обмерные работы); инженерно-геологические изыскания при необходимости; инструментальное определение характеристик дефектов и повреждений; измерение динамических параметров несущих конструкций и здания в целом.
3. Комплексное обследование
Для получения полной картины о состоянии здания, степени его физического износа и перечне необходимых восстановительных мероприятий выполняется комплексное обследование. Центр «Мос-Эксперт» осуществляет технические обследования всех категорий объектов капитального строительства — включая особо опасные, технически сложные и уникальные сооружения — на всей территории России.
4. Обследование на предмет аварийности
Независимая экспертиза на аварийность проводится с целью установления соответствия объекта критериям аварийного состояния. Поскольку причинами аварийности нередко становятся физический и моральный износ, стихийные бедствия, пожары или затопления, после подобных событий особенно важно своевременно заказать экспертную оценку критических повреждений.
Порядок проведения обследования: пошаговое описание
Шаг 1. Разработка программы обследования
Техническое обследование осуществляется по заранее согласованной программе работ. Её основой служит техническое задание или обращение заказчика. Эксперты изучают поставленные задачи, анализируют доступную проектную и исполнительную документацию и формируют программу под конкретный объект.
Шаг 2. Подготовка и выезд эксперта на объект
Подготовительный этап включает изучение технической документации на исследуемые помещения и здание в целом. При необходимости специалист направляет запросы в соответствующие инстанции для получения дополнительных сведений. После этого эксперт выезжает на объект, проводит визуальный и инструментальный осмотр, фотофиксацию выявленных нарушений. Все обнаруженные дефекты вносятся в дефектный акт.
Шаг 3. Оформление технического заключения
По результатам всех выполненных работ составляются соответствующие акты. На их основании, после камеральной обработки собранных данных, подготавливается техническое заключение — официальный документ, содержащий экспертную оценку соответствия объекта действующим нормативным требованиям.
Категории технического состояния по итогам обследования
В соответствии с ГОСТ выделяются четыре категории технического состояния:
- Нормативное — все параметры соответствуют проектным значениям;
- Работоспособное — функциональность конструкций полностью сохранена;
- Ограниченно работоспособное — эксплуатация допускается с определёнными ограничениями;
- Аварийное — дальнейшая эксплуатация конструкций недопустима.
Здания и конструкции, отнесённые к нормативному или работоспособному состоянию, могут эксплуатироваться при фактических нагрузках без ограничений. Для объектов в работоспособном состоянии может быть рекомендовано проведение периодических плановых обследований.
Кто вправе проводить обследование зданий
Независимую экспертизу зданий и сооружений вправе выполнять только специализированные организации, соответствующие требованиям Федерального закона №73-ФЗ от 31 мая 2005 года. Согласно закону, эксперт, проводящий обследование строительных конструкций, обязан:
- состоять в штате аккредитованной экспертной организации;
- иметь профильное высшее образование;
- обладать опытом экспертной деятельности не менее 5 лет;
- являться членом «Палаты судебных экспертов»;
- систематически повышать квалификацию;
- регулярно проходить аттестацию для подтверждения компетентности.
Стоимость обследования зданий и сооружений
Цена услуги формируется исходя из нескольких ключевых факторов: типа и площади объекта, его функционального назначения, конструктивной сложности, необходимости лабораторных исследований и удалённости от базы исполнителя.
Расчёт стоимости строительной экспертизы производится на основании справочника СБЦП и определяется составом работ применительно к конкретным конструктивным элементам, инженерным системам или объекту в целом.
На итоговую цену влияют следующие параметры:
- Площадь и этажность здания — чем крупнее объект, тем больший объём конструкций подлежит проверке;
- Состав работ — только визуальный осмотр или полноценный инструментальный контроль;
- Необходимость лабораторных испытаний — партнёрство с 7 ведущими строительными лабораториями Москвы позволяет проводить параллельные исследования материалов и технологий;
- Регион объекта — организация работает по всей России, что влияет на транспортные затраты.
Заказать обследование «под ключ», получить точный расчёт стоимости и коммерческое предложение можно, обратившись в «Мос-Эксперт» онлайн или по телефону.
Почему стоит выбрать «Мос-Эксперт»
Компания специализируется исключительно на обследовании зданий, сооружений и строительно-технической экспертизе на протяжении более 10 лет. В коллективе работают эксперты высшей квалификации, прошедшие все стадии строительного цикла — от изысканий и проектирования до непосредственного возведения объектов. В распоряжении специалистов — современный комплект специализированных приборов и высокоточного оборудования.
Центр располагает собственной лабораторией неразрушающего контроля строительных материалов, механики грунтов и промышленной безопасности. Московский центр строительной экспертизы оснащён сертифицированным лазерным и электронным диагностическим оборудованием, а также лицензированным специализированным программным обеспечением.
В штате компании — 30 опытных экспертов со стажем работы более 10 лет, а также перспективные молодые специалисты. В рамках научно-практического сотрудничества с Национальным исследовательским Московским государственным строительным университетом (МИСИ–МГСУ) студенты, магистранты и аспиранты проходят практику и ведут собственные исследовательские проекты.
По состоянию на январь 2024 года специалистами компании выполнено 2 850 технических обследований зданий и сооружений, строительно-технических экспертиз и строительно-финансовых аудитов по всей России.
«Мос-Эксперт» проводит обследование объектов любой площади, этажности и назначения — от небольших частных построек до промышленных комплексов и уникальных инфраструктурных сооружений по всей стране.
Как заказать обследование
Оформить заявку на обследование здания или сооружения в «Мос-Эксперт» можно удобным для вас способом:
- по телефону в Москве: +7 (495) 320-10-12;
- через форму обратного звонка на сайте;
- в онлайн-чате с консультантом;
- лично в офисе компании;
- по электронной почте.
Менеджеры работают с 9:00 до 21:00 по московскому времени и готовы оперативно ответить на все вопросы. При обращении специалист уточнит тип объекта, цели обследования и в кратчайшие сроки подготовит индивидуальное коммерческое предложение с точной стоимостью работ.
Резюме
Техническое обследование зданий и сооружений — это не разовая формальность, а системный механизм контроля безопасности и планирования эксплуатационных расходов. В процессе использования здания его характеристики постепенно меняются под воздействием различных факторов, что может повлечь снижение уровня безопасности. При достижении критического уровня деградации возможны серьёзные деформации, аварии и обрушения, способные привести к человеческим жертвам, материальному ущербу и экологическому вреду.
Чтобы не допустить подобных последствий — доверьте диагностику вашей недвижимости профессионалам «Мос-Эксперт». Узнайте стоимость услуги и закажите комплексное обследование уже сегодня. Организация работает на всей территории России, а каждое подготовленное заключение обладает полной юридической силой.